Peut-on acheter en Israël sans faire l'aliyah ?
Oui, il est tout à fait possible d'acheter un bien immobilier en Israël sans faire l'aliyah. La loi israélienne permet aux non-résidents d'acquérir un appartement, une maison ou un terrain. L'achat immobilier n'entraîne pas l'obligation de devenir résident israélien, de s'inscrire au registre de la population (Minhal HaOchlusia) ou d'obtenir un numéro d'identité israélien (Teudat Zehut).
De nombreux francophones achètent en Israël un bien d'investissement, une résidence secondaire ou un pied-à-terre sans intention de s'y installer durablement. Le statut de non-résident a des conséquences fiscales importantes qu'il faut connaître avant de signer.
Le statut fiscal de non-résident : conséquences et avantages
Le statut fiscal du non-résident en Israël se caractérise par : aucune obligation de déclarer ses revenus mondiaux en Israël, une fiscalité immobilière spécifique, et des taux de Mas Rechisha (taxe d'acquisition) plus élevés.
Avantages : le non-résident ne paie pas d'impôt sur ses revenus français ou internationaux en Israël. Il n'est soumis à l'impôt israélien que sur les revenus générés en Israël (loyers, plus-values immobilières).
Inconvénients : la Mas Rechisha pour un non-résident est de 8 % à 10 %, contre 0 % à 10 % en tranches progressives pour un résident achetant son logement unique. Cependant, si le non-résident peut prouver qu'il ne possède aucun autre bien immobilier dans le monde, il peut dans certains cas bénéficier des taux de résident.
La taxe d'acquisition (Mas Rechisha) pour les non-résidents
Pour un non-résident ou un achat de bien supplémentaire, les barèmes de la Mas Rechisha sont :
8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ (environ 1,5 million €) · 10 % au-delà.
À titre de comparaison, un résident israélien achetant son premier bien (logement unique) paie 0 % sur la première tranche, puis des taux progressifs de 3,5 % à 10 %. La différence peut représenter plusieurs centaines de milliers de shekels.
Optimisation possible : si vous êtes non-résident mais que vous ne possédez aucun autre bien immobilier dans le monde, vous pouvez dans certains cas bénéficier des taux de logement unique. Cette optimisation doit être vérifiée par un avocat avant signature.
Pour les nouveaux immigrants (olim hadashim) qui ont fait leur alyah, la règle 12A offre une réduction significative. Mais si vous n'avez pas fait l'aliyah, cette réduction ne s'applique pas. Pour un calcul détaillé selon votre statut, consultez notre guide complet de la Mas Rechisha.
Le financement bancaire (Mashkanta) pour un non-résident
Les banques israéliennes accordent des crédits immobiliers (Mashkanta) aux non-résidents, mais avec des conditions plus strictes :
Apport personnel : 30 % à 50 % de la valeur du bien (contre 25 % pour les résidents).
Taux d'emprunt : les banques israéliennes financent généralement 50 % à 70 % de la valeur du bien pour un non-résident, contre 75 % pour un résident.
Garanties : les banques exigent des garanties supplémentaires — hypothèque sur le bien, garant personnel, ou garanties sur des biens situés en France.
Justification de revenus : les relevés bancaires et les justificatifs de revenus doivent être traduits en hébreu ou en anglais et présentés à la banque. Les revenus en France doivent être documentés selon les exigences israéliennes.
Un avocat peut coordonner le dossier de Mashkanta avec la banque israélienne, préparer la documentation et négocier les conditions de prêt. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la Mashkanta et le compte séquestre.
Le transfert de fonds de France vers Israël
Le transfert de fonds de France vers Israël pour un achat immobilier doit respecter les réglementations AML (anti-blanchiment) des deux pays. Les banques israéliennes sont particulièrement vigilantes sur les transferts importants depuis l'étranger.
Documentation requise : justificatif de provenance des fonds (relevés bancaires, déclaration d'impôts, vente d'un bien en France, héritage), contrat de vente israélien, pièces d'identité, et parfois une déclaration sur l'honneur.
Compte séquestre (Pikadon) : les fonds sont généralement transférés sur un compte séquestre géré par l'avocat jusqu'à la signature finale. Ce compte protège l'acheteur — les fonds ne sont libérés qu'une fois toutes les conditions remplies.
Délais : le transfert de fonds peut prendre 1 à 3 semaines selon la banque française et la banque israélienne. Les banques israéliennes peuvent demander des documents supplémentaires en cours de route. Pour plus de détails, consultez notre guide sur le transfert de fonds France-Israël.
La signature à distance pour les non-résidents
Si vous ne pouvez pas vous déplacer en Israël pour la signature, plusieurs solutions existent :
Procuration notariée et apostillée : vous pouvez donner procuration à un avocat israélien pour signer en votre nom. La procuration doit être rédigée par un notaire français, apostillée (convention de La Haye), et parfois traduite en hébreu.
Vidéo-signature : dans certains cas, une signature par visioconférence est possible, avec vérification d'identité en direct.
Consulat d'Israël : pour certaines démarches, la signature peut se faire au consulat d'Israël en France.
L'avocat guide l'acheteur sur le mode de signature le plus adapté selon le type de transaction et les exigences du Tabu.
Les impôts annuels et la gestion à distance
Un non-résident propriétaire d'un bien immobilier en Israël doit s'acquitter de plusieurs obligations annuelles :
Arnona (taxe municipale) : taxe foncière annuelle calculée sur la surface du bien et son emplacement. Payable mensuellement, trimestriellement ou annuellement à la municipalité.
Impôt sur les revenus locatifs : si le bien est loué, les loyers perçus en Israël sont soumis à l'impôt israélien. Des exemptions existent pour les loyers inférieurs à un certain seuil. Un comptable israélien peut optimiser cette fiscalité.
Gestion à distance : pour la gestion courante (paiement de l'Arnona, entretien, location), un mandat de gestion peut être confié à un professionnel sur place. L'avocat peut recommander des gestionnaires de confiance et structurer le mandat.
La revente du bien et la Mas Shevach (taxe sur la plus-value)
Lors de la revente d'un bien immobilier en Israël, le vendeur paie la Mas Shevach (מס שבח) — la taxe sur la plus-value. Elle est calculée sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, indexée sur l'inflation.
Pour un non-résident, la Mas Shevach est généralement de 25 % sur la plus-value réelle. Des exemptions partielles existent (exonération de 4,5 millions de shekels tous les 18 mois sous conditions).
La base de calcul de la plus-value est réévaluée au jour de l'achat, et les frais d'acquisition (honoraires d'avocat, Mas Rechisha, frais de banque) peuvent être déduits. Un avocat fiscaliste peut optimiser cette fiscalité dès l'achat initial en structurant correctement l'opération.
Questions fréquentes sur l'achat en Israël sans aliya
Peut-on acheter un bien immobilier en Israël sans faire l'aliyah ?
Oui, les non-résidents peuvent acheter un bien immobilier en Israël sans devenir résident. L'achat n'entraîne pas l'obligation de faire l'aliyah ou d'obtenir un numéro d'identité israélien.
Quelle est la taxe d'acquisition pour un non-résident en Israël ?
Pour un non-résident, la Mas Rechisha est de 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ et 10 % au-delà. Les non-résidents ne bénéficient pas des taux réduits réservés aux résidents, sauf s'ils peuvent prouver qu'ils ne possèdent aucun autre bien immobilier dans le monde.
Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier en Israël ?
Oui, mais avec des conditions plus strictes : apport de 30 % à 50 %, financement de 50 % à 70 % de la valeur du bien, garanties supplémentaires et justification de revenus documentés.
Comment transférer des fonds de France vers Israël pour un achat ?
Le transfert doit respecter les réglementations AML. Les banques israéliennes exigent une documentation complète : justificatif de provenance des fonds, contrat de vente, pièces d'identité. Les fonds passent par un compte séquestre (Pikadon) géré par l'avocat.
Analyse de votre projet et optimisation fiscale
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Les informations figurant dans cet article sont générales et ne constituent pas un avis juridique, fiscal, bancaire, comptable ou financier adapté à une situation particulière. La réglementation, les seuils, les pratiques administratives et les exigences des établissements financiers peuvent évoluer. Une vérification individuelle doit être réalisée avant toute décision ou signature. La consultation du site ne crée pas, à elle seule, une relation avocat-client.
