Selon votre statut, la différence peut atteindre 190 000 ₪. Nouvel immigrant, logement unique, ou investisseur — le mauvais statut coûte une fortune.
⚠️ Une erreur de statut = des dizaines de milliers de shekels perdus. La taxe est due dans les 30 à 60 jours suivant la signature.
La taxe d'acquisition n'est qu'une partie du tableau. Le cabinet ASSOULINE LAW FIRM intervient sur l'ensemble de la fiscalité immobilière israélienne — achat, détention, vente — pour minimiser légalement votre charge fiscale.
Vérification du statut fiscal optimal avant signature. Logement unique, nouvel immigrant, non-résident — le bon statut peut faire économiser jusqu'à 200 000 ₪.
À la vente, la plus-value immobilière est taxée jusqu'à 25-33%. Des exonérations et abattements existent — beaucoup les ignorent et paient trop.
Vous avez déjà payé votre taxe ? Vous avez peut-être droit à un remboursement. Nous retraçons les calculs et déposons les recours.
Avant l'achat
Optimisation du statut fiscal et structure d'acquisition. C'est le moment où les économies sont les plus importantes.
Pendant la détention
Planification fiscale pour la revente future — résidence principale, timing, réinvestissement.
Après la vente
Audit du calcul de plus-value. Vous avez peut-être payé trop — un recours peut être possible.
Vous avez payé une taxe immobilière en Israël ?
Un audit est gratuit et confidentiel. S'il n'y a rien à récupérer, vous ne payez rien.
Tout ce qu'il faut savoir sur le Mas Rechisha (taxe d'acquisition immobilière en Israël) : taux, exonérations, statuts, calcul et optimisation.
Le Mas Rechisha (מס רכישה) est la taxe d'acquisition immobilière imposée par l'État d'Israël sur tout achat de bien immobilier. Elle est calculée par tranches progressives, varie selon le statut fiscal de l'acquéreur, et doit être payée dans les 60 jours suivant la signature du contrat de vente.
Le Mas Rechisha s'applique aux résidents comme aux non-résidents, aux nouveaux immigrants (oleh hadash) et aux investisseurs. Le montant dépend du prix d'achat, du statut fiscal, et du nombre de biens déjà détenus en Israël. Les taux vont de 0% (exonération) à 10% selon la tranche et le statut.
La taxe d'acquisition en Israël coûte entre 0% et 10% du prix d'achat, selon le statut fiscal de l'acquéreur. Pour un logement unique, la première tranche (jusqu'à 1 978 745 ₪) est exonérée. Pour un logement supplémentaire, le taux minimum est de 8% dès la première tranche.
Exemple : pour un achat de 3 500 000 ₪ en logement unique, la taxe est d'environ 116 000 ₪ (taux effectif ~3,3%). Pour le même bien en logement supplémentaire, la taxe grimpe à environ 310 000 ₪ (taux effectif ~8,9%). La différence peut atteindre 190 000 ₪.
Le taux de Mas Rechisha pour un logement unique (dira yechida) en Israël est de : 0% jusqu'à 1 978 745 ₪, 3,5% jusqu'à 2 347 040 ₪, 5% jusqu'à 6 055 070 ₪, 8% jusqu'à 20 183 565 ₪, et 10% au-delà. Ce sont les taux les plus avantageux, réservés au premier achat en Israël.
Un non-résident qui n'a pas de logement unique en Israël paie un taux de Mas Rechisha de 8% jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10% au-delà. Il n'y a aucune exonération. Ce taux est identique à celui d'un logement supplémentaire pour un résident.
Un non-résident paie donc jusqu'à 3 fois plus qu'un résident pour le même bien. Cependant, si le non-résident n'a aucun autre bien immobilier en Israël ET s'engage à devenir résident dans les 27 mois, il peut bénéficier du statut de logement unique avec les taux réduits correspondants.
Le Mas Rechisha est la taxe d'acquisition (payée à l'achat), calculée sur le prix d'achat. Le Mas Shevach est la taxe de plus-value immobilière (payée à la vente), calculée sur la différence entre prix d'achat et prix de vente. Les deux sont distinctes et indépendantes.
Le Mas Shevach peut atteindre 25% de la plus-value, avec des exonérations possibles notamment pour la résidence principale. Le cabinet ASSOULINE LAW FIRM intervient sur les deux taxes : optimisation à l'achat (Mas Rechisha) et à la vente (Mas Shevach), ainsi que sur la récupération de taxes surpayées.
L'exonération complète de Mas Rechisha est rare. Elle s'applique jusqu'à 1 978 745 ₪ pour les acheteurs de leur premier logement unique (dira yechida) et pour les nouveaux immigrants relevant de la règle 12A (alyah après le 15 août 2024). Au-delà de ce seuil, des taux réduits s'appliquent.
Les nouveaux immigrants (oleh hadash) bénéficient d'avantages fiscaux importants. Depuis le 15 août 2024, la règle 12A offre une exonération jusqu'à 1 978 745 ₪ puis un taux de 0,5% jusqu'à 6 055 070 ₪. Avant cette date, l'ancien régime s'applique avec un taux de 0,5% dès la première tranche.
190 000 ₪
Écart maximum entre les régimes fiscaux
Pour un achat de 3 500 000 ₪, la différence entre le statut 'logement unique' et 'logement supplémentaire' peut atteindre 190 000 ₪. Vérifier son statut avant signature est essentiel.
La taxe d'acquisition (Mas Rechisha) doit être payée dans les 60 jours suivant la signature du contrat de vente ou du compromis. Un retard de paiement entraîne des intérêts et pénalités calculés par l'administration fiscale israélienne (Tovna).
Il est recommandé de faire calculer la taxe exacte par un avocat avant la signature. Le rapport du simulateur fournit une estimation, mais seule une analyse juridique personnalisée peut confirmer le statut fiscal exact et les optimisations possibles.
Oui. Si vous avez payé trop de Mas Rechisha ou de Mas Shevach (taxe de plus-value), un recours peut être possible auprès de l'administration fiscale israélienne. Le cabinet ASSOULINE LAW FIRM audite vos calculs et dépose les recours.
Les erreurs les plus fréquentes : mauvais statut fiscal appliqué, calcul sur le prix TTC au lieu du HT, oubli de l'exonération oleh, ou erreur sur les tranches. Un audit fiscal gratuit permet d'identifier ces erreurs et d'initier la récupération.
La règle 12A, en vigueur depuis le 15 août 2024, accorde aux nouveaux immigrants (oleh hadash) une exonération de Mas Rechisha jusqu'à 1 978 745 ₪, puis un taux réduit de 0,5% jusqu'à 6 055 070 ₪ et 8% au-delà. Elle ne s'applique qu'aux alyah postérieures au 15 août 2024.
Pour les alyah antérieures au 15 août 2024, l'ancien régime s'applique : taux de 0,5% jusqu'à 1 988 090 ₪ puis 5% au-delà. Le choix du bon régime dépend de la date d'alyah — une erreur peut coûter des dizaines de milliers de shekels.
Ces réponses sont générales. Un avocat du cabinet vérifie votre éligibilité exacte et identifie les optimisations possibles — gratuitement.
Audit fiscal gratuit →Le Mas Rechisha est la taxe d\u2019acquisition immobiliere obligatoire en Israel. Elle s\u2019applique a tout achat de bien immobilier, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un appartement neuf, d\u2019un bien sur le marche secondaire ou d\u2019un terrain. Le montant varie considerablement selon votre statut fiscal : logement unique, bien supplementaire, nouvel immigrant (oleh hadash), ou non-resident.
Notre simulateur gratuit calcule instantanement votre taxe d\u2019acquisition selon les baremes officiels israeliens en vigueur en 2025-2026. Il prend en compte les quatre regimes fiscaux principaux et les cas particuliers (achat partial, prix TTC promoteur, seuil 12A pour les nouveaux immigrants).
Le Mas Rechisha fonctionne par tranches progressives, similaire a l\u2019impot sur le revenu. Plus le prix d\u2019achat est eleve, plus le taux applique augmente. Cependant, le taux effectif depend surtout de votre statut fiscal, qui determine quel bareme s\u2019applique.
Les montants ci-dessous correspondent aux baremes officiels en vigueur pour l\u2019annee 2025-2026, indexes annuellement. Ces seuils sont reevalues chaque annee par l\u2019administration fiscale israelienne.
Logement unique (dira yechida)
Premier achat en Israel - taux les plus bas
Logement supplementaire / non-resident
Achat dun bien supplementaire (investissement, residentiel)
Nouvel immigrant - Regle 12A (apres le 15.08.2024)
Alyah apres le 15 aout 2024 - exoneration et taux reduits
Nouvel immigrant - Ancien regime (avant le 15.08.2024)
Alyah avant le 15 aout 2024
Les tranches et seuils sont reevalues annuellement. Les montants ci-dessus correspondent aux baremes en vigueur au 1er janvier 2025. Consultez le cabinet pour les valeurs exactes applicables a votre transaction.
La taxe d\u2019acquisition est due par tout acheteur d\u2019un bien immobilier en Israel, quelle que soit sa nationalite ou son lieu de residence. Il n\u2019existe pas d\u2019exoneration generale, mais des reductions significatives s\u2019appliquent selon le profil de l\u2019acquereur.
Les francophones (Francais, Belges, Suisses, Canadiens, Marocains, Tunisiens) qui acquerent un bien en Israel sont particulierement concernes. Sans preparation fiscale, un non-resident peut payer jusqu\u2019a 3 fois plus qu\u2019un resident pour le meme bien. La verification du statut fiscal avant l\u2019achat peut representer des economies de plusieurs centaines de milliers de shekels.
Les nouveaux immigrants beneficient d\u2019avantages fiscaux importants. Depuis le 15 aout 2024, la regle 12A offre une exoneration jusqu\u2019a 1 978 745 \u20AA et des taux reduits. Avant cette date, l\u2019ancien regime s\u2019applique. Il est essentiel de determiner correctement votre statut, car le mauvais choix peut couter tres cher.
Un investisseur non-resident sans logement unique en Israel est automatiquement classe en logement supplementaire, avec des taux de 8% a 12%. Des structures d\u2019achat alternatives (societe, achat via trust) peuvent parfois optimiser la charge fiscale - a analyser au cas par cas.
Le simulateur fournit une estimation indicative. Cependant, plusieurs facteurs necessitent une analyse juridique personnalisee pour confirmer votre statut fiscal exact :
Une erreur de classification peut couter des dizaines de milliers de shekels. Notre cabinet propose une verification gratuite et confidentielle de votre situation avant toute signature.
En raison du contexte de securite en Israel, certaines dispositions transitoires ont ete prolongees. Ces informations proviennent du site officiel Kol Zchut (autorite israelienne des droits des citoyens).
La periode de deux ans pour devenir resident israelien (condition du statut de logement unique) a ete etendue. Pour les achats realises entre le 28.02.2024 et le 30.05.2026, vous avez desormais 27 mois a compter de lachat (ou jusquau 31.08.2026) pour obtenir le statut de resident.
Si vous achetez un nouveau logement tout en conservant lancien, les delais de vente de lancien bien ont ete prolonges selon les cas :
Source : Kol Zchut - Guide officiel des droits en Israel (kolzchut.org.il)
Si vous achetez un appartement neuf aupres dun promoteur, la loi israelienne impose une garantie obligatoire du constructeur pour les defauts. Voici les delais a connaitre (source : Kol Zchut) :
Cette garantie ne peut pas etre reduite ou supprimee par le contrat, meme avec laccord de lacheteur. En cas de refus du constructeur, une plainte peut etre deposee aupres du Registre des Constructeurs (Ramshat HaKablanim) au Ministere du Logement.
Source : Kol Zchut - responsabilite du constructeur pour defauts dans les appartements neufs
Approfondissez votre comprehension de la fiscalite immobiliere israelienne :
Comment calculer le Mas Rechisha ?
Le Mas Rechisha se calcule par tranches progressives sur le prix d'achat : on applique un taux croissant à chaque tranche de prix, puis on additionne. Le calcul se fait sur le prix HT pour les biens neufs (TVA déduite) et sur le prix TTC pour l'ancien. Le statut fiscal détermine quel barème s'applique.
Notre simulateur gratuit effectue ce calcul automatiquement : saisissez le prix d'achat, sélectionnez votre statut (logement unique, supplémentaire, nouvel immigrant 12A ou ancien), et le résultat s'affiche avec le détail par tranche.