ASSOULINE LAW FIRM — Ressources pratiques

Guides et formulaires utiles pour l'immobilier en Israël

Des ressources pratiques pour comprendre les démarches juridiques en Israël avant de signer, déposer un dossier ou transférer des fonds. Une vérification juridique reste indispensable avant tout dépôt.

Transfert de droits…Extrait Tabu et…Procuration pour achat…Inscription ou suppression…Achat auprès d'un…Succession et enregistrement…Fiscalité immobilière et…Achat immobilier à…
Outil fiscal

Simulateur de taxe d'acquisition en Israël

Estimez rapidement la taxe d'acquisition avant d'acheter un bien en Israël, puis faites vérifier votre situation juridiquement avant de signer.

Taxe d'acquisition — Taux indicatifs 2024

Tranche 1

Jusqu'à 1,978,745 ₪

Résidence principale, premier bien

0%

Tranche 2

1,978,745 — 2,347,040 ₪

3.5%

Tranche 3

2,347,040 — 6,055,070 ₪

5%

Non-résidents

Sur la totalité

Taux majoré

8 — 10%

Taux indicatifs. La situation exacte dépend de votre statut, résidence et historique d'acquisition. Vérification juridique recommandée.

Transfert de droits immobiliers en Israël

Le transfert de propriété en Israël (Tabu) nécessite plusieurs démarches officielles : déclarations fiscales, acquittement de la taxe d'acquisition (Mas Rechisha), vérification des droits existants au registre foncier, et inscription des nouveaux droits. Le type de droit transféré (propriété pleine, droits de bail, droits sur terrain d'État) détermine la procédure applicable.

Erreurs fréquentes

  • ✗Oublier de vérifier les droits existants avant signature
  • ✗Ne pas déclarer dans les délais (30 jours à compter de la signature)
  • ✗Sous-estimer la taxe d'acquisition selon le statut de l'acheteur

Documents à préparer

  • ✓Contrat de vente signé
  • ✓Extrait Tabu récent
  • ✓Déclaration de taxe d'acquisition
  • ✓Justificatifs d'identité des parties
  • ✓Procuration notariée si achat à distance
Faire vérifier mon dossier avant dépôt →

Extrait Tabu et vérification des droits

L'extrait Tabu (נסח טאבו) est le document officiel du registre foncier israélien. Il indique le propriétaire actuel, les hypothèques (Mashkanta), les avertissements (He'arat Azara), les servitudes et toute restriction sur le bien. Sa vérification est indispensable avant tout engagement.

Erreurs fréquentes

  • ✗Lire un extrait périmé (valide 30 jours max)
  • ✗Ne pas identifier les avertissements qui bloquent la vente
  • ✗Confondre le registre foncier avec le cadastre des biens d'État (RMI)

Documents à préparer

  • ✓Numéro de parcelle (Gush, Helka, Teta)
  • ✓Extrait Tabu récent (à commander sur le site du Ministère de la Justice)
  • ✓Historique des transactions si disponible
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Procuration pour achat immobilier en Israël

Un achat géré depuis la France peut nécessiter une procuration (Yipouy Koah) pour certains actes. Sa forme, sa langue, son authentification, une éventuelle apostille et l’étendue des pouvoirs doivent être adaptées aux actes à accomplir ainsi qu’aux exigences du registre, de la banque et des autres intervenants.

Erreurs fréquentes

  • ✗Pouvoirs insuffisamment définis pour les actes à accomplir
  • ✗Forme, traduction ou authentification non conforme aux exigences de l’organisme concerné
  • ✗Mandataire non habilité à accomplir un acte nécessaire

Documents à préparer

  • ✓Passeport du mandant (acheteur)
  • ✓Adresse complète en France
  • ✓Détails du bien ciblé (si connus)
  • ✓Coordonnées du mandataire en Israël
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Inscription ou suppression d'une note d'avertissement

La note d'avertissement (He'arat Azara) est inscrite au Tabu pour protéger l'acheteur entre la signature et l'enregistrement final. Elle signale que le bien fait l'objet d'une transaction en cours et empêche le vendeur de disposer du bien à l'insu de l'acheteur.

Erreurs fréquentes

  • ✗Ne pas inscrire la note immédiatement après signature
  • ✗Laisser la note après l'annulation d'une transaction
  • ✗Inscrire une note sans avoir signé un contrat valable

Documents à préparer

  • ✓Contrat de vente signé
  • ✓Identité complète des parties
  • ✓Détails précis de la parcelle (Gush/Helka/Teta)
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Achat auprès d'un promoteur en Israël

L'achat sur plan (Dira Mehakatan) implique des garanties légales spécifiques : garantie bancaire (Avot Bhantaya), garantie d'assurance, ou inscription au Tabu. Le contrat promoteur contient souvent des clauses d'indexation, des pénalités asymétriques et des conditions défavorables à l'acheteur non averti.

Erreurs fréquentes

  • ✗Signer sans garantie bancaire vérifiée
  • ✗Accepter une clause d'indexation sans en comprendre l'impact
  • ✗Ne pas vérifier le permis de construire (Heter Bniya)

Documents à préparer

  • ✓Projet de contrat du promoteur
  • ✓Permis de construire
  • ✓Type de garantie proposée
  • ✓Plan du bien et spécifications techniques
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Succession et enregistrement des droits immobiliers

En Israël, la transmission d'un bien immobilier à des héritiers nécessite une ordonnance successorale (Tzav Yerusha) ou de probation (Tzav Kiyum Tzava'a), puis l'inscription des nouveaux droits au Tabu. Pour des héritiers résidant en France, des démarches complémentaires sont requises (apostille, traduction, procurations).

Erreurs fréquentes

  • ✗Croire que le bien se transfère automatiquement après décès
  • ✗Oublier les délais fiscaux liés à la succession
  • ✗Ne pas vérifier les droits de succession entre juridictions françaises et israéliennes

Documents à préparer

  • ✓Acte de décès
  • ✓Testament ou documents prouvant la qualité d'héritier
  • ✓Extrait Tabu du bien
  • ✓Passeports des héritiers
  • ✓Documents apostillés si héritiers en France
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Fiscalité immobilière et taxe d'acquisition (Mas Rechisha)

La taxe d'acquisition (Mas Rechisha) varie selon le statut de l'acheteur : résident israélien achetant son premier logement, résident étranger, ou nouvel immigrant (Oleh Hadash). Des taux différents s'appliquent à chaque tranche de prix. La déclaration doit être faite dans les 50 jours suivant la signature.

Erreurs fréquentes

  • ✗Utiliser un statut fiscal incorrect (résidence principale / secondaire)
  • ✗Ne pas demander l'abattement spécifique aux nouveaux immigrants
  • ✗Confondre la taxe d'acquisition avec la taxe sur les plus-values (Mas Shevach)

Documents à préparer

  • ✓Contrat signé
  • ✓Justificatif de résidence (en France ou en Israël)
  • ✓Attestation de statut d'immigrant (si applicable)
  • ✓Relevé de propriétés existantes en Israël
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Achat immobilier à distance depuis la France

Acheter un bien immobilier en Israël depuis la France sans être sur place nécessite une organisation rigoureuse : procuration légalisée, coordination bancaire franco-israélienne, transfert de fonds conforme à la réglementation, et suivi juridique complet par un avocat local.

Erreurs fréquentes

  • ✗Transférer des fonds sans déclaration bancaire appropriée
  • ✗Signer un contrat sans l'avoir fait analyser par un avocat israélien
  • ✗Déléguer à un agent immobilier les vérifications juridiques

Documents à préparer

  • ✓Procuration apostillée
  • ✓Justificatif de source des fonds
  • ✓Relevé bancaire en France
  • ✓Documents d'identité certifiés
  • ✓Contrat de vente (avant signature)
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