Qui paie la taxe d'acquisition ?

La taxe incombe à l’acheteur. Pour une acquisition résidentielle auprès d’un promoteur, le prix taxable inclut la TVA. Les délais de déclaration et de paiement sont distincts de la signature et doivent être vérifiés pour le dossier.

La taxe s'applique-t-elle aux achats de seconde main ?

Oui. Les barèmes réduits peuvent s’appliquer si leurs conditions sont remplies, mais le statut de résident ou d’immigrant ne dispense pas automatiquement de toute taxe.

Peut-on négocier le montant de la taxe ?

Non, la taxe est fixée par la loi selon votre statut et le prix du bien. En revanche, on peut optimiser votre structure fiscale ou votre statut avant signature.

La règle 12A s'applique-t-elle à tous les nouveaux immigrants ?

La règle 12A, entrée en vigueur le 15 août 2024, exige de vérifier notamment les dates, le statut d’immigrant et les conditions de logement unique. Elle n'est pas automatique.

Dois-je payer la taxe si j'achète via une société israélienne ?

Oui, une société est soumise à la taxe d'acquisition (Mas Rechisha) lors de l'achat d'un bien immobilier en Israël. Le taux applicable est généralement plus élevé que pour un particulier et ne bénéficie pas des exemptions réservées aux particuliers (logement unique, nouvel immigrant). Une simulation personnalisée est indispensable.

Qu'est-ce que la Mas Rechisha en Israël ?

La Mas Rechisha (מס רכישה), aussi appelée droits d'enregistrement, est la taxe d'acquisition israélienne payée par l'acheteur lors de tout achat immobilier. Son montant dépend du statut fiscal de l'acheteur (résident, non-résident, nouvel immigrant), du nombre de biens détenus, de la valeur du bien et de l'usage (résidence principale ou secondaire). Les taux varient de 0 % à 10 % selon les tranches.

Quel est le taux de la taxe d'acquisition pour un non-résident en Israël ?

Pour un non-résident ou un achat de bien supplémentaire, le taux est de 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ et 10 % au-delà. Les non-résidents ne bénéficient pas des taux réduits réservés aux résidents pour leur logement unique.

Qu'est-ce que la règle 12A pour les nouveaux immigrants en Israël ?

La règle 12A, entrée en vigueur le 15 août 2024, exige de vérifier notamment les dates, le statut d’immigrant et les conditions de logement unique. Elle offre une réduction significative de la Mas Rechisha : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, 0,5 % jusqu'à 6 055 070 ₪ et 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪. Au-delà de cette valeur totale, le régime 12A ne s’applique pas. Cette réduction n'est pas automatique et doit être vérifiée.

Mas Rechisha (droits d'enregistrement) Israël 2026 : barèmes & simulateur

La taxe d'acquisition (Mas Rechisha — מס רכישה), aussi appelée droits d'enregistrement, dépend notamment du statut fiscal de l'acquéreur, du nombre de logements détenus, de la nature du bien, de la résidence fiscale et des éventuels régimes particuliers applicables. Certaines tranches peuvent être imposées à 0 %, tandis que d'autres sont soumises à des taux plus élevés. Les seuils et taux étant susceptibles d'être actualisés, le calcul doit être vérifié à la date de la transaction. Utilisez notre simulateur de taxe d'acquisition pour obtenir un calcul personnalisé selon votre statut. Pour l'opération dans son ensemble, voyez aussi l'accompagnement d'un avocat immobilier en Israël francophone.

Source officielle : Israel Tax Authority — Mas Rechisha (מס רכישה). Les barèmes ci-dessous sont indicatifs et susceptibles d'évoluer. À vérifier à la date de signature du contrat.

Les barèmes officiels

Logement unique

Résident éligible acquérant un logement unique au sens fiscal, après examen du foyer et des éventuelles autres parts de logement. Barèmes en vigueur du 16.01.2024 au 15.01.2028.

0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ | 3.5 % jusqu'à 2 347 040 ₪ | 5 % jusqu'à 6 055 070 ₪ | 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪ | 10 % au-delà

Bien supplémentaire ou étranger

Vous possédez déjà un bien ou êtes non-résident. Barèmes en vigueur du 16.01.2024 au 31.12.2026.

8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ | 10 % au-delà

Nouvel immigrant — Règle 12A

Logement unique et conditions personnelles et transitoires à vérifier. Barèmes jusqu'au 15.01.2028.

0 % jusqu'à 1 978 745 ₪ | 0.5 % jusqu'à 6 055 070 ₪ | 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪. Régime exclu au-delà de cette valeur totale

Nouvel immigrant — Ancien régime

Régime historique sous conditions et dispositions transitoires ; vérifier son application au dossier.

0.5 % jusqu'à 1 988 090 ₪ | 5 % au-delà

Exemple de calcul

Prenons un achat de 3 500 000 ₪ :

Logement unique

70 538 ₪

2,0 %

Bien supplémentaire

280 000 ₪

8,0 %

Nouvel immigrant 12A

7 606 ₪

0,2 %

Nouvel immigrant ancien régime

85 536 ₪

2,4 %

Écart illustratif : 272 394 ₪. Les quatre régimes ne sont pas librement interchangeables. D'où l'importance de vérifier votre éligibilité avant signature. Pour les non-résidents, consultez notre guide sur l'achat en Israël sans faire l'aliyah.

Questions fréquentes

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Les informations figurant dans cet article sont générales et ne constituent pas un avis juridique, fiscal, bancaire, comptable ou financier adapté à une situation particulière. La réglementation, les seuils, les pratiques administratives et les exigences des établissements financiers peuvent évoluer. Une vérification individuelle doit être réalisée avant toute décision ou signature. La consultation du site ne crée pas, à elle seule, une relation avocat-client.

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