מהו מס רכישה (Mas Rechisha)?
מס רכישה הוא מס המוטל על ידי מדינת ישראל על כל רכישת נדל״ן. המס משולם על ידי הרוכש, וגובהו תלוי במספר גורמים: מעמד המס של הרוכש (תושב ישראל, תושב חוץ, עולה חדש), מספר הדירות בבעלותו, סוג הנכס (מגורים, מסחרי, קרקע) ושווי העסקה.
מדרגות המס נעות בין 0% (במדרגה הראשונה לדירה יחידה) ל-10% (לרכישת דירה נוספת או לתושב חוץ). ההפרשים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן בדיקת הזכאות והמבנה המס חשובה ביותר לפני החתימה.
מדרגות מס רכישה 2026
מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מעת לעת. להלן המדרגות העיקריות (בתוקף מ-16.01.2024 עד 15.01.2028, כפוף לשינויים):
דירה יחידה (תושב, דירה ראשונה): 0% עד 1,978,745 ₪ · 3.5% עד 2,347,040 ₪ · 5% עד 6,055,070 ₪ · 8% עד 20,183,565 ₪ · 10% מעבר לכך.
דירה נוספת או תושב חוץ: 8% עד 6,055,070 ₪ · 10% מעבר לכך.
עולה חדש — כלל 12א: 0% עד 1,978,745 ₪ · 0.5% עד 6,055,070 ₪ · 8% מעבר לכך.
עולה חדש — משטר ישן (עלייה לפני 15.08.2024): 0.5% עד 1,988,090 ₪ · 5% מעבר לכך.
מקור רשמי: רשות המיסים — מס רכישה. המדרגות מתעדכנות מעת לעת ויש לבחון אותן לתאריך העסקה.
דוגמת חישוב: רכישת דירה ב-3,500,000 ₪
נבחן רכישת דירה בשווי 3,500,000 ₪ לפי ארבעה מצבים:
דירה יחידה: כ-145,000 ₪ (שיעור אפקטיבי 4.1%)
דירה נוספת / תושב חוץ: 280,000 ₪ (8%)
עולה חדש — כלל 12א: כ-32,500 ₪ (0.9%)
עולה חדש — משטר ישן: כ-157,500 ₪ (4.5%)
הפרש מרבי: 247,500 ₪ לפי המעמב המס. מכאן חשיבות הבדיקה לפני החתימה.
כלל 12א לעולה חדש
כלל 12א חל על עולים שעלו לישראל לאחר 15 באוגוסט 2024 ועומדים בתנאים מסוימים. הכלל מעניק הנחה משמעותית במס רכישה, עד כדי חיסכון של 150,000 עד 190,000 ₪ בהשוואה למשטר הרגיל.
הזכאות אינה אוטומטית. יש לבחון: תאריך העלייה, סטטוס העולה, שווי הנכס, והיעדר נדל״ן נוסף בישראל. בדיקת הזכאות צריכה להתבצע לפני חתימת החוזה, מאחר שלאחר החתימה קשה יותר לשנות את מבנה העסקה.
חשוב לדעת: ההנחה חלה על נכס מגורים בלבד, ויש מגבלות על שווי הנכס ועל מספר השנים ממועד העלייה.
תושב חוץ: מס רכישה מוגבר
תושב חוץ הרוכש נדל״ן בישראל נושא בשיעור מס רכישה מוגבר: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעבר לכך. שיעור זה אינו כולל את המדרגות המופחתות הניתנות לתושב ישראל הרוכש דירה יחידה.
עם זאת, תושב חוץ שאינו בבעלותו נדל״ן נוסף בעולם עשוי להיות זכאי למדרגות המס של דירה יחידה. בדיקה זו דורשת תיעוד מתאים ובחינה פרטנית.
רכישת נדל״ן בישראל אינה מחייבת הפיכה לתושב ישראל. ניתן לרכוש נכס כתושב חוץ, אך יש לקחת בחשבון את ההשלכות המסיות ולתכנן את העסקה בהתאם.
רכישת נדל״ן באמצעות חברה
רכישת נדל״ן באמצעות חברה ישראלית כפופה למס רכישה בשיעור החל על דירה נוספת (8%-10%), ללא הפטורים הניתנים ליחיד (דירה יחידה, עולה חדש). החברה אינה זכאית למדרגות המופחתות.
עם זאת, רכישה באמצעות חברה עשויה להועיל מבחינת מיסוי שוטף, מס שבח בעת מכירה, וניהול הנכס. ההחלטה בין רכישה אישית לרכישה באמצעות חברה דורשת בחינת מס כוללת של המצב האישי והעסקי.
שאלות נפוצות על מס רכישה
מהו מס רכישה בישראל?
מס רכישה הוא מס המשולם על ידי הרוכש בעת רכישת נדל״ן בישראל. גובה המס תלוי במעמד המס של הרוכש, במספר הדירות בבעלותו, בשווי הנכס ובייעודו. המדרגות נעות בין 0% ל-10%.
מהו שיעור מס רכישה לתושב חוץ?
לתושב חוץ, שיעור מס הרכישה הוא 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעבר לכך. תושבי חוץ אינם זכאים למדרגות המופחתות, אלא אם כן יוכיחו שאין בבעלותם נדל״ן נוסף בעולם.
מהו כלל 12א לעולה חדש?
כלל 12א חל על עולים שעלו לאחר 15.08.2024 ומעניק הנחה משמעותית: 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו-8% מעבר לכך. ההנחה אינה אוטומטית ודורשת בדיקת זכאות.
מי משלם את מס הרכישה?
מס הרכישה משולם על ידי הרוכש בעת חתימת חוזה המכר, ומחושב על מחיר הרכישה. התשלום נעשה לרשות המיסים באמצעות עורך הדין.
מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח?
מס רכישה משולם על ידי הקונה בעת הרכישה. מס שבח משולם על ידי המוכר בעת המכירה, על הרווח. שני המיסים נבדקים בכל עסקת נדל״ן.
המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מס, בנקאי או פיננסי המותאם למקרה פרטני. הרגולציה, התקרות והדרישות של הרשויות והגופים הפיננסיים עשויים להשתנות. יש לבצע בדיקה פרטנית לפני כל החלטה או חתימה. צפייה באתר אינה יוצרת יחסי עורך-דין–לקוח.