מס רכישה בישראל: מדריך מלא

מהו מס רכישה (Mas Rechisha)?

מס רכישה הוא מס המוטל על ידי מדינת ישראל על כל רכישת נדל״ן. המס משולם על ידי הרוכש, וגובהו תלוי במספר גורמים: מעמד המס של הרוכש (תושב ישראל, תושב חוץ, עולה חדש), מספר הדירות בבעלותו, סוג הנכס (מגורים, מסחרי, קרקע) ושווי העסקה.

מדרגות המס נעות בין 0% (במדרגה הראשונה לדירה יחידה) ל-10% (לרכישת דירה נוספת או לתושב חוץ). ההפרשים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן בדיקת הזכאות והמבנה המס חשובה ביותר לפני החתימה.

מדרגות מס רכישה 2026

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מעת לעת. להלן המדרגות העיקריות (המדרגות לדירה יחידה מוקפאות עד 15.01.2028; שיעורי דירה נוספת המובאים כאן בתוקף עד 31.12.2026, בכפוף לשינויי דין):

דירה יחידה (תושב, דירה ראשונה): 0% עד 1,978,745 ₪ · 3.5% עד 2,347,040 ₪ · 5% עד 6,055,070 ₪ · 8% עד 20,183,565 ₪ · 10% מעבר לכך.

דירה נוספת או תושב חוץ: 8% עד 6,055,070 ₪ · 10% מעבר לכך.

עולה חדש — כלל 12א: 0% עד 1,978,745 ₪ · 0.5% עד 6,055,070 ₪ · 8% עד 20,183,565 ₪. מעל שווי דירה זה התקנה אינה חלה.

עולה חדש — משטר ישן (עלייה לפני 15.08.2024): 0.5% עד 1,988,090 ₪ · 5% מעבר לכך.

מקור רשמי: רשות המיסים — מס רכישה. המדרגות מתעדכנות מעת לעת ויש לבחון אותן לתאריך העסקה.

דוגמת חישוב: רכישת דירה ב-3,500,000 ₪

נבחן רכישת דירה בשווי 3,500,000 ₪ לפי ארבעה מצבים:

דירה יחידה: 70 538 ₪ (2,0 %)

דירה נוספת / תושב חוץ: 280 000 ₪ (8,0 %)

עולה חדש — כלל 12א: 7 606 ₪ (0,2 %)

עולה חדש — משטר ישן: 85 536 ₪ (2,4 %)

הפרש להמחשה: 272 394 ₪. לא ניתן לבחור בכל מסלול בלי לעמוד בתנאיו. מכאן חשיבות הבדיקה לפני החתימה.

כלל 12א לעולה חדש

תקנה 12א, שנכנסה לתוקף ב-15 באוגוסט 2024, מחייבת בדיקת זכאות, מועדים, דירה יחידה והוראות מעבר. הכלל מעניק הנחה משמעותית במס רכישה, בהתאם לשווי הדירה ולתנאי הזכאות.

הזכאות אינה אוטומטית. יש לבחון: תאריך העלייה, סטטוס העולה, שווי הנכס, והיעדר נדל״ן נוסף בישראל. בדיקת הזכאות צריכה להתבצע לפני חתימת החוזה, מאחר שלאחר החתימה קשה יותר לשנות את מבנה העסקה.

חשוב לדעת: ההנחה חלה על נכס מגורים בלבד, ויש מגבלות על שווי הנכס ועל מספר השנים ממועד העלייה.

תושב חוץ: מס רכישה מוגבר

תושב חוץ הרוכש נדל״ן בישראל נושא בשיעור מס רכישה מוגבר: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעבר לכך. שיעור זה אינו כולל את המדרגות המופחתות הניתנות לתושב ישראל הרוכש דירה יחידה.

היעדר דירה נוספת בעולם אינו מקנה לבדו לתושב חוץ זכאות למדרגות דירה יחידה. יש לבחון את הגדרת התושבות, התא המשפחתי והוראות מיוחדות שעשויות לחול.

רכישת נדל״ן בישראל אינה מחייבת הפיכה לתושב ישראל. ניתן לרכוש נכס כתושב חוץ, אך יש לקחת בחשבון את ההשלכות המסיות ולתכנן את העסקה בהתאם.

רכישת נדל״ן באמצעות חברה

רכישת נדל״ן באמצעות חברה ישראלית כפופה למס רכישה בשיעור החל על דירה נוספת (8%-10%), ללא הפטורים הניתנים ליחיד (דירה יחידה, עולה חדש). החברה אינה זכאית למדרגות המופחתות.

עם זאת, רכישה באמצעות חברה עשויה להועיל מבחינת מיסוי שוטף, מס שבח בעת מכירה, וניהול הנכס. ההחלטה בין רכישה אישית לרכישה באמצעות חברה דורשת בחינת מס כוללת של המצב האישי והעסקי.

שאלות נפוצות על מס רכישה

מהו מס רכישה בישראל?

מס רכישה הוא מס המשולם על ידי הרוכש בעת רכישת נדל״ן בישראל. גובה המס תלוי במעמד המס של הרוכש, במספר הדירות בבעלותו, בשווי הנכס ובייעודו. המדרגות נעות בין 0% ל-10%.

מהו שיעור מס רכישה לתושב חוץ?

לתושב חוץ, שיעור מס הרכישה הוא 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעבר לכך. תושבי חוץ אינם זכאים למדרגות המופחתות, אלא אם מתקיימת זכאות מיוחדת לפי הדין; היעדר דירה בחו״ל לבדו אינו מספיק.

מהו כלל 12א לעולה חדש?

תקנה 12א מעניקה, בכפוף לזכאות ולהוראות המעבר, מדרגות מופחתות: 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו-8% עד 20,183,565 ₪. אם שווי הדירה עולה על תקרה זו, ההטבה לפי תקנה 12א אינה חלה. ההנחה אינה אוטומטית ודורשת בדיקת זכאות.

מי משלם את מס הרכישה?

מס הרכישה חל על הרוכש ומחושב לפי שווי העסקה. ברכישת דירת מגורים מקבלן הוא כולל מע״מ. יש לוודא את מועדי הדיווח והתשלום.

מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח?

מס רכישה משולם על ידי הקונה בעת הרכישה. מס שבח משולם על ידי המוכר בעת המכירה, על הרווח. שני המיסים נבדקים בכל עסקת נדל״ן.