Préparer le titre et purger les charges avant la mise en vente
Avant toute mise en vente, le titre de propriété doit être vérifié et nettoyé. L'avocat du vendeur obtient l'extrait du registre foncier (Nessah Tabu), identifie les hypothèques, saisies ou notes d'avertissement (hé'arat azara) qui pourraient bloquer la transaction, et coordonne leur levée avec les créanciers — généralement la banque en cas de Mashkanta.
Les dettes municipales (Arnona) impayées et les charges de copropriété (va'ad bayit) doivent également être soldées ou provisionnées. Un acheteur sérieux exigera une attestation de quittance. Préparer ces documents en amont évite les renégociations au dernier moment et accélère la signature. Cette vérification est l'équivalent vendeur des contrôles que l'acheteur doit effectuer.
Le contrat de vente (Hozeh Mekher) rédigé par l'avocat du vendeur
En Israël, le contrat de vente immobilière est généralement négocié entre les conseils des parties et doit organiser le prix, le calendrier des paiements, les conditions de transfert des droits, les garanties et les conséquences d'un manquement. Le rôle du notaire n'est pas celui du notaire français chargé d'une vente immobilière. La représentation de chaque partie et les éventuels conflits d'intérêts doivent être examinés selon la transaction.
Le contrat prévoit généralement un versement échelonné : un acompte à la signature, des paiements intermédiaires liés à la levée des hypothèques et au transfert, et un solde final au moment de l'enregistrement au Tabu. La rédaction des clauses de sécurité — notamment la retenue d'un pourcentage du prix sur le compte de séquestre jusqu'à l'enregistrement — est essentielle pour protéger le vendeur contre un acheteur défaillant.
La Mas Shevach : taxe sur la plus-value immobilière
La Mas Shevach (מס שבח) est la taxe israélienne sur la plus-value immobilière, due par le vendeur. Elle se calcule sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente, tous deux indexés sur l'indice de la construction (Madad HaBniya), après déduction des frais d'acquisition et des travaux justifiés par factures.
Le calcul du Mas Shevach dépend notamment de la date d’acquisition, du vendeur, des dépenses admises et des exonérations éventuelles. La détention de plusieurs biens ne suffit pas à déterminer un taux. Une exonération substantielle existe pour la résidence principale (dira yechida), mais ses conditions sont strictes et doivent être vérifiées avant la vente. Les délais de déclaration et de paiement doivent être vérifiés dès la signature ; il ne faut pas attendre l’enregistrement au Tabu. Pour un non-résident, des règles spécifiques s'appliquent : l'exonération de résidence principale est rarement accessible, et la coordination avec la fiscalité française (plus-value immobilière, convention fiscale) est indispensable pour éviter la double imposition.
Sécuriser le paiement par le compte de séquestre
Selon la structure de la vente, certaines sommes peuvent être détenues sur un compte de fiducie (Neemanut / חשבון נאמנות), notamment lorsqu’un paiement doit rester retenu jusqu’à la remise d’un document ou la réalisation d’une condition déterminée. Le contrat doit préciser le montant, l’objet de la retenue et les conditions de libération.
Lorsqu’un mécanisme de fiducie est utilisé, ses instructions doivent préciser qui détient les fonds, dans quelles conditions ils peuvent être libérés et quels documents sont requis. Pour une vente à distance, ces règles sont particulièrement importantes, mais elles ne remplacent ni la solvabilité de l’acheteur ni les autres protections contractuelles.
Vendre à distance quand on réside en France
Un propriétaire francophone résidant en France peut, dans certaines situations, organiser la vente sans être présent à chaque étape. Une procuration (Yipui Koah) peut être utilisée pour les actes qu’elle couvre. Sa forme, son authentification et l’éventuelle nécessité d’une apostille ou d’autres formalités doivent être vérifiées selon le document et l’autorité destinataire.
Le rapatriement des fonds vers la France doit respecter les obligations de change israéliennes et les règles fiscales françaises (déclaration des revenus, plus-value). L'avocat coordonne avec la banque israélienne et, si nécessaire, un expert-comptable français. Cette opération s'inscrit dans la même logique de coordination transfrontalière que l'transfert de fonds à l'achat, mais en sens inverse.
Questions fréquentes
Source officielle israélienne
L'administration fiscale israélienne (Mas Hachnasa) publie les barèmes et les formulaires de déclaration de la Mas Shevach.
Autorité fiscale israélienne →Avant de signer le contrat de vente
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