Pourquoi cette taxe doit être vérifiée avant de signer
Le Mas Rechisha est une taxe obligatoire payée par l'acheteur d'un bien immobilier en Israël. Son montant dépend du statut de l'acheteur, du type de bien, du prix d'achat, et du régime applicable à la date de signature du contrat.
Pour un nouvel immigrant francophone, cette taxe peut être significativement réduite — mais uniquement si les conditions sont réunies et si le bon régime est appliqué dès la signature. Un acheteur qui signe sans avoir vérifié son éligibilité peut se retrouver avec un montant de taxe différent de son estimation initiale, sans possibilité de rectification.
La date fiscale de référence est la date de signature du contrat. Pas la date de livraison. Pas la date de paiement du solde. La date à laquelle les deux parties apposent leur signature.
Simulation indicative
Combien la règle 12A peut-elle changer dans votre budget ?
Les exemples ci-dessous illustrent l'écart potentiel entre l'ancien régime et le régime actuel pour un acheteur qualifié de propriétaire d'un seul logement. Ces chiffres sont indicatifs et ne constituent pas un calcul officiel.
Prix d'achat
3 800 000 ₪
Différence estimée
≈ 91 430 ₪
Prix d'achat
5 000 000 ₪
Différence estimée
≈ 145 430 ₪
Prix d'achat
6 000 000 ₪
Différence estimée
≈ 190 430 ₪
Simulation indicative, sous réserve de vérification du statut de l'acheteur et du régime applicable à la date de signature. Ces chiffres ne constituent pas un calcul fiscal définitif.
Quel acheteur est concerné ?
Vous préparez votre alyah
Vous envisagez un achat avant ou après votre installation en Israël. La date d'alyah par rapport à la date de signature peut changer le régime applicable.
Vous êtes nouvel immigrant
Votre date d'alyah peut modifier le régime fiscal applicable selon que vous êtes entré avant ou après le 15 août 2024.
Vous achetez un appartement neuf
Le prix inclut la TVA. La date de signature du contrat avec le promoteur est la date fiscale de référence, pas la livraison.
Vous possédez déjà un bien
La qualification fiscale peut être affectée par les droits immobiliers existants en Israël ou à l'étranger.
Vous achetez depuis la France
Le transfert de fonds, la banque israélienne, le financement et la fiscalité doivent être coordonnés avant la signature.
La notion israélienne de "dira yechida"
Le régime fiscal de l'acheteur dépend en partie de la qualification du bien comme logement unique (dira yechida). Cette notion ne doit pas être comprise automatiquement comme une simple résidence principale au sens du droit fiscal français.
En Israël, la notion de "dira yechida" ne doit pas être comprise automatiquement comme une simple "résidence principale" au sens français. Il s'agit d'un statut fiscal israélien qui dépend notamment de la situation personnelle de l'acheteur, de l'existence d'autres droits immobiliers, du type de bien et des règles applicables au moment de la signature. Cette qualification doit être vérifiée avant l'achat.
Si l'acheteur est qualifié de propriétaire d'un seul logement, les taux applicables sont plus favorables. Dans le cas contraire, les taux des biens supplémentaires s'appliquent, ce qui peut représenter plusieurs pourcents de différence sur le prix d'achat.
Barèmes applicables au statut fiscal israélien de "dira yechida"
Pour un acheteur qualifié de propriétaire d'un seul logement, les tranches ci-dessous sont gelées pour la période du 16.01.2025 au 15.01.2028 :
| Tranche de valeur | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 1 978 745 ₪ | 0 % |
| De 1 978 745 ₪ à 2 347 040 ₪ | 3,5 % |
| De 2 347 040 ₪ à 6 055 070 ₪ | 5 % |
| De 6 055 070 ₪ à 20 183 565 ₪ | 8 % |
| Au-dessus de 20 183 565 ₪ | 10 % |
Tranches applicables du 16.01.2025 au 15.01.2028 selon les publications de l'Autorité fiscale. L'éligibilité au régime de logement unique doit être vérifiée à la date de la transaction.
Taxe d'acquisition pour une résidence supplémentaire
Pour une acquisition soumise au régime d'une résidence supplémentaire, les taux applicables jusqu'au 31.12.2026 sont de 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪ et de 10 % au-delà. La qualification du bien et de l'acheteur doit être vérifiée avant signature :
| Tranche de valeur | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 6 055 070 ₪ | 8 % |
| Au-dessus de 6 055 070 ₪ | 10 % |
Ce qui change pour les nouveaux immigrants
Un nouvel immigrant (olé hadash) qui achète un bien immobilier en Israël dans la période allant d'un an avant l'alyah jusqu'à sept ans après l'alyah peut bénéficier de taux réduits de taxe d'acquisition — sous réserve d'éligibilité.
Ancien régime de l'olé — règlement 12
Selon les conditions d'éligibilité et la date d'alyah, l'ancien régime peut rester pertinent dans certains dossiers. Pour 2026, l'instruction de l'Autorité fiscale indique un taux de 0,5 % jusqu'à 1 988 090 ₪ puis 5 % au-delà pour le régime concerné. Son application doit être vérifiée au cas par cas :
| Tranche de valeur | Taux nouvel immigrant |
|---|---|
| Jusqu'à 1 988 090 ₪ | 0,5 % |
| Au-dessus de 1 988 090 ₪ | 5 % |
Nouveau régime — règle 12A
La règle 12A introduite en 2024 prévoit, pour l'olé éligible qui acquiert un logement unique dans la période prévue par le règlement, les tranches suivantes pour les acquisitions du 16.01.2025 au 15.01.2028 :
| Tranche de valeur | Taux règle 12A |
|---|---|
| Jusqu'à 1 978 745 ₪ | 0 % |
| De 1 978 745 ₪ à 6 055 070 ₪ | 0,5 % |
| De 6 055 070 ₪ à 20 183 565 ₪ | 8 % |
Simulation comparative : ancien régime et règle 12A
Les exemples ci-dessous montrent pourquoi la vérification du régime applicable peut avoir un impact direct sur le budget d'achat. Ces simulations sont indicatives et ne se substituent pas à un calcul personnalisé.
| Prix d'achat | Avant 15.08.2024 (ancien régime) | Après règle 12A (estimation) | Différence est. |
|---|---|---|---|
| 2 500 000 ₪ | ≈ 35 536 ₪ | ≈ 2 606 ₪ | ≈ 32 930 ₪ |
| 3 800 000 ₪ | ≈ 100 536 ₪ | ≈ 9 106 ₪ | ≈ 91 430 ₪ |
| 5 000 000 ₪ | ≈ 160 536 ₪ | ≈ 15 106 ₪ | ≈ 145 430 ₪ |
| 6 000 000 ₪ | ≈ 210 536 ₪ | ≈ 20 106 ₪ | ≈ 190 430 ₪ |
| 8 000 000 ₪ | ≈ 310 536 ₪ | ≈ 175 976 ₪ | ≈ 134 560 ₪ |
Simulations indicatives uniquement. Le montant final dépend du statut fiscal de l'acheteur, de la date de signature, du type de bien, du prix, de l'usage, de l'éligibilité et de l'appréciation de l'administration fiscale israélienne. Ces chiffres ne constituent pas un calcul fiscal définitif.
Source officielle
Les barèmes et conditions d'éligibilité sont publiés par l'Autorité fiscale israélienne (Mas Hachnasa). Ils sont susceptibles d'évoluer et doivent être vérifiés à la date de signature du contrat.
Israel Tax Authority — Mas Rechisha (מס רכישה) →Point critique
À vérifier avant de signer
La date fiscale de référence est en principe la date de signature du contrat. Un acheteur qui signe sans avoir vérifié son statut fiscal peut découvrir trop tard que le montant réel de taxe d'acquisition est différent de l'estimation initiale.
Ce que le cabinet vérifie avant l'achat
Avant toute signature, ASSOULINE LAW FIRM analyse les éléments suivants pour établir le régime fiscal applicable et le coût réel de la transaction :
Estimation personnalisée
Vous voulez une première estimation personnalisée ?
Une estimation sérieuse nécessite de vérifier les documents et la situation personnelle de l'acheteur. Transmettez au cabinet les informations suivantes pour une première analyse :
- Prix du bien
- Date prévue de signature
- Date d'alyah
- Premier logement en Israël ?
- Achat en nom propre ou en société ?
Simulateur de taxe d'acquisition
Entrez le prix du bien et sélectionnez votre statut fiscal pour obtenir une estimation indicative du Mas Rechisha. Le simulateur intègre les barèmes en vigueur et permet de comparer l'impact de la règle 12A pour les nouveaux immigrants.
Questions fréquentes
Avant de signer
Vous achetez un appartement en Israël en tant que nouvel immigrant ?
Avant de signer, vérifiez le régime fiscal applicable, le montant estimé de la taxe d'acquisition et les implications juridiques de votre acquisition.
Les informations figurant dans cet article sont générales et ne constituent pas un avis juridique, fiscal, bancaire, comptable ou financier adapté à une situation particulière. La réglementation, les seuils, les pratiques administratives et les exigences des établissements financiers peuvent évoluer. Une vérification individuelle doit être réalisée avant toute décision ou signature. La consultation du site ne crée pas, à elle seule, une relation avocat-client.